限貸令是什麼？
中央銀行為了防止房市過熱所採取的措施——限貸令（正式名稱為選擇性信用管制），意思是央行針對特定地區、特定用途或族群（例如投資客、非自住購屋者），限制銀行的放貸條件來抑制過度投機與資金炒作，例如：
- 降低放款成數
- 提高自備款比例
- 縮短貸款年限
根據《銀行法》第72-2條規定銀行對不動產（房貸、建築、土地）放款的總額，不可以超過30％的存款。
也就是說，當A銀行的存款有100萬，那它在不動產的放款總金額就不可以超過30萬元，避免資金過度集中承擔的風險過高。當一家銀行的不動產放款額度接近30%，我們就會說「滿水位」。
但是如果遇到這些情況，就不適用《銀行法》第72-2條：
- 經過政府核准的「購屋儲蓄貸款」，如新青安（在今年9月正式列為不受第72-2條限制）。
- 由央行提撥新300億元的郵政儲金轉存款給銀行辦理，鼓勵無自用住宅的民眾購屋。
- 利用國發會中長期資金提供放款，擴大房貸的供給。
- 由政府中長期資金支援，協助企業興建或購置建築物，促進產業發展。
- 受政府委託，辦理特定住宅相關的放款業務，讓政府可以順利推動的住宅政策。
限貸令最早是在2020年推出，央行會根據當時房市情況做出政策的變動，目前最新的政策為「第七波信用管制」。
第七波央行限貸令的信用管制政策
台灣房價一直高居不下，加上新青安貸款政策的推出，又進一步刺激市場買氣，為了遏止房市過熱現象，央行在2024年9月20日開始實施「第七波限貸令」，也被稱為「史上最嚴」的房市管制政策。
第七波央行限貸令政策
第七波央行限貸令政策主要針對無房貸有房屋者、第 二 戶購屋者與其他管制進行內容修改。
這次政策影響最大的兩個重點：
- 取消寬限期：借款人不再享有初期的只還息期，拿到貸款後就要開始攤還本息，還款的壓力變大。
- 貸款成數下降：降低房貸的貸款額度，也就是說自備款必須提高，讓借款人的資金壓力增加。
第七波信用管制鬆綁措施整理表格：
| 申請資格 | 第七波修正前 | 第七波修正後 |
| 無房貸有房屋的人 | — | 貸款成數最高達８成（未更改）、取消寬限期 |
| 購買第二戶的人 | 特定區域的最高貸款成數６成、無寬限期 | 全國適用最高貸款成數５成、無寬限期 |
| 購買三戶以上房屋的人 | 最高貸款成數４成、無寬限期 | 最高貸款成數３成、無寬限期 |
| 購置高價住宅貸款 | ||
| 公司法人購買住宅 | ||
| 餘屋貸款 | 最高貸款成數４成 | 最高貸款成數３成 |
1．無房貸有房屋的人：購屋人名下已有一戶房屋，且沒有房貸，想購買第二戶房屋。
| 貸款成數 | 寬限期 |
| 首購最高可貸到８成 | 取消寬限期 |
常見迷思：名下有房屋為什麼第二戶房屋算是「首購」？
因為銀行認定的首購資格是看「有無房貸」，而非「有無房產」，因此首購不等於第一次買房。只要你名下的房屋沒有房貸，那購買第二戶房屋就是首購！
2．購買第二戶的人：名下已有一戶房屋且有房貸，想再買第二戶房屋。
- 第六波信用管制
在特定縣市（台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市）購買第二戶房屋時，最高貸款成數６成。
| 貸款成數 | 特定縣市 | 寬限期 |
| 最高可貸到５成 | 不針對特定縣市，全國皆比照規定辦理 | 無寬限期 |
3．其他管制：包含三戶以上購屋者、公司法人、購置高價住宅（豪宅）者與餘屋貸款。
- 三戶以上購屋者：名下已有兩戶房屋、房貸，想購買第三間房屋。
- 公司法人購買住宅：以公司名義（非個人）購買住宅，可作為員工宿舍、出租或其他特定用途使用。
- 購置高價住宅：購買高價位的房屋。
- 餘屋貸款：建商以已蓋好但尚未售出的房屋名義向銀行申請貸款，通常用於資金周轉。
- 修正前：
三戶以上購屋者、公司法人、購置高價住宅者與餘屋貸款的最高貸款成數４成。
| 貸款成數 | 寬限期 |
| 最高可貸成數降至３成 | 無寬限期 |
限貸令的影響：尤其針對第二戶限貸令
這波限貸令影響最大的族群是多屋族，尤其是第二戶購屋者。除了貸款的成數下降，範圍也從原本的特定區域擴大至全國；名下有房但無貸款的也被取消寬限期。究竟第七波信用管制對購屋造成哪些實際影響：
名下有房子的人，再購屋的成本會上升
不只表面上的資金成本增加，限貸令也提高了多屋族的隱藏成本：
| 影響項目 | 說明 |
| 貸款成數下降 | 貸款額度減少，意味著購屋人需要拿出更多自備款，直接增加購屋成本。 |
| 寬限期取消 | 過去可以先只繳息，延後本金還款的壓力，取消後，撥款後就要立刻攤還本息，每月負擔變高，現金壓力增加。 |
| 時間成本增加 | 限貸令實施同時也會改變了銀行的風險評估方式與放款策略，審核門檻變得更嚴格，放款速度也會被影響，形成「排隊潮」。 |
| 資金占用成本 | 拿出更多現金買房，相當於把流動資金鎖在房產上，失去了其他投資或理財的機會。 |
| 高利率風險 | 銀行的風險評估變嚴謹，可能會以低額度或高利率方式，來降低風險。 |
綜合來看，這些資金、時間與隱性成本的增加，使多屋族再購屋的總成本都會大幅上升。
引導資源給沒有自用住宅的人
第七波限貸令的主要目的是避免銀行資金過度流向投機或囤房行為，透過降低貸款成數，抑制投資客與囤房族的炒房買氣，將房貸資源更多留給真正沒有自用住宅需求的人，幫助首購族或換屋族更容易取得貸款。
房貸放款金額下降，購屋只能考慮其他貸款
隨著第七波限貸令實施，銀行對第二戶以上房屋的房貸成數下降，購屋者可能需要透過其他方式補足資金或調整貸款策略，主要有兩種情況：
１．以其他貸款補足房貸資金缺口
- 房屋增貸或轉增貸：若名下有其他房產，可透過增貸或轉貸方式來籌措資金。
- 二胎房貸：在原本房貸之外，再向銀行或其他金融機構貸第二筆房貸。
- 個人信用貸款：可以用來補不足的部分，但利息比較高、還款期短，銀行對用途也會管得比較嚴。
- 新青安貸款：符合資格的首購族可以申請，審核比較簡單，也不受限貸令影響。
２．放棄房貸，尋求其他貸款
所核貸的額度過低，導致購屋者無法負擔，才會考慮放棄房貸，轉而尋求其他貸款方案或管道。
- 民間貸款公司：相較銀行，門檻較寬鬆、放款速度快，而且貸款額度彈性較大，是購屋者填補資金缺口的另一個選擇。
以其他貸款補足房貸資金缺口雖能解決資金不足，但會增加還款壓力，需同時背負兩筆或多筆貸款；放棄房貸轉向民間貸款雖放款快速、門檻低，但利率較高，手續費多，且安全性不如銀行。
央行限貸令對於首購族、換屋族、繼承者與已簽約者
第七波限貸令原本是為了抑制囤房、炒作，但發布後引發爭議，不少民眾遭「誤殺」。對不同族群的影響如下：
首購族
第七波限貸令對於首購族來說其實沒什麼太大影響，但是政府為了打房仍會有一些政策會讓首購族受到間接影響，如：
- 銀行審核門檻提高
- 放款速度可能變慢
有哪些人屬於首購族：
- 名下雖然有房但沒有房貸
- 名下沒有任何房屋
- 名下有繼承房產，但已賣掉
三大豁免族群
政府於113年10月9日宣布鬆綁，排除以下三類對象不受限貸令的限制。
１．繼承房產者
有些人只是被動繼承家人留下的房屋，但因名下出現房產或房貸，就會被視為已有房屋，導致自身權益受限：
- 繼承房屋無房貸，被歸類為「無房貸有房屋者」取消寬限期
- 繼承房屋有房貸，被歸類為「第二戶」貸款成數下降、無寬限期
寬鬆措施＞＞繼承取得的房屋、房貸不計入「本規定」的房屋數以及房貸戶數。
２．有換屋需求者
即使有換屋需求，名下已有房屋的人，也會被視為已有房屋者，進而影響房屋的貸款成數、寬限期。
寬鬆措施＞＞與銀行簽屬承諾，新申辦的第一或第二戶購房貸款（非高價住宅）可排除限貸規定，並需在撥款後 1 年內將舊屋出售並完成產權移轉，不得透過轉貸規避。
換句話說，如果你是為了要換屋（會賣掉舊屋）就不列入限貸令規定中，無論是首購還是名下已有一戶、要買第二戶的人，其貸款成數最高８成，也不會有寬限其上的限制。
📢114年9月最新消息，出售原有房屋的期限由１年內延長到１８個月（１年半內），讓換屋族在時間上彈性不少。
３．已簽訂購屋合約者
第七波限貸令公布隔天就生效，讓那些在政策前已簽合約或付訂金，但房貸還沒核准的人，也受到影響。
寬鬆措施＞＞符合換屋族或繼承者條件者，也不計入第七波信用管制措施。
央行限貸令的目的
前面介紹了限貸令的政策和限貸令對申請房貸人的影響，那到底為什麼要有「限貸令」？限貸令在房市經濟扮演怎樣的角色？
以第七波限貸令的引爆點——新青安為例子，這個政策以低利率、高貸款額度、長還款期限與寬限期等特色吸引超過12萬人（截自114年6月）申請，當越來越多人購買房屋，房價就會上升，若缺乏管控，就有形成房地產泡沫化的風險。
限貸令的目的，就是為了遏止房價持續飆升，讓房市發展更穩健。
抑制炒房
投機炒房，簡單來說，就是把房子當投資工具，因為房價長期上漲，投資客可以透過買賣賺取價差。投資客通常會短期買賣或多屋持有，而這些行為都會推高房價。
限貸令如何抑制炒房：
提高買房門檻、收緊貸款審核，會讓投資客手上的現金壓力變大，降低他們投機的意願，整個市場的投機氣氛也會趨緩。
減少借貸或過度投資房地產
過去美國次貸危機，次級貸款的推出，促進更多的人貸款買房子，國家房市貸款越多，越容易產生房市泡沫。
透過限貸令提高貸款門檻、收緊審核標準，銀行放款速度下降，房貸數量減少，資金更多留給真正沒有自用住宅需求的人，降低投機和過度投資的風險。