農地貸款是什麼？農地貸款的基本概念
農地貸款屬於抵押品貸款的其中一種，比起常見的3C借款、汽機車借款，農地貸款牽涉的借款金額不僅更大，規定也必須在貸款前有一定程度的理解。
- 農地貸款期間，農地的所有權依然歸屬於地主所有，地主可以繼續進行農業生產，但是土地處分權就是在金融機構所設定的抵押權。
- 資金用途方面，不同的放款管道就有不同的管制規範，像銀行與農會申辦的農地貸款，資金用途必須用於農業經營與土地改良類的；民間管道或合法融資公司的資金用途則不受限制。
哪種土地類型 可以申請農地貸款？
根據《農業發展條例》定義，農業用地是指供農、林、漁、牧等實際使用的土地，貸款時主要可以區分成以下幾種土地類型：
- 都市計畫內農地：
在都市計畫區範圍內的農業區、保護區土地。這個類型的土地因為具有變更、重劃或潛在開發的價值在，市場流通性佳，因此銀行承作意願很高，可貸成數與利率條件也好。 - 非都市計畫內農地：
在都市計畫區之外的農牧用地。大部分商業銀行放款意願就低，甚至趨近於零，申貸人通常需要向土地銀行、合作金庫或地方農會申辦。 - 特定農業區與一般農業區：
非都市土地中的特定農業區與一般農業區，都可以辦理抵押貸款。但是，因為一般農業區的市場流動性與轉用彈性優於特定農業區，核貸成數通常會比特定農業區高些 。 - 多樣化地目（田、旱、林、牧、養等）：
只要屬於合法的農業用地，田地、旱地、林地、牧草地、養殖用地等皆有申辦貸款的資格 。但是實務上，林地與山坡地商業銀行通常不會承作。另外，土地屬於政府劃定的生態保護區或國土保安區，金融機構因完全無法變更利用，皆一律拒絕受理。
農地貸款跟一般土地貸款的差異
雖然都是地，但是會因為用途不同，受到的法律規範也就不同，比較好理解的方式，就是正常情況下你不會在住宅區看到農田，反之不會在農田看到住宅（雖然鄉下地區還是存在很多違章建築）。
我們可以把土地分成農地貸款與建地貸款、工業用地，根據下表去做對應：
比較項目 | 農地貸款 | 建地貸款 | 工業用地貸款 |
適用土地分區 | 都市計畫農業區、非都市土地農牧用地等 | 住宅區、商業區及非都市土地建地 | 丁種建築用地及各類工業區土地 |
銀行承作意願 | 低 | 極高， | 中等， |
平均核貸成數 | 約 5 成 | 約 5 至 7 成 | 一般約 7 至 8 成 |
利率區間（年） | 約 1.5% 至 6% | 約 2% 至 4% | 約 3% 起（視企業規模與信用評級） |
資金用途規範 | 嚴格限定為農業相關 | 較為彈性 | 須符合開發計畫 |
農地貸款有哪些常見限制？
持分（共有）土地
農地如果不是個人所有，而是由兩人以上共同持分，銀行與農會原則上不接受持分土地貸款 。
如果要申貸，必須全體共有人皆出面同意簽名，將整塊土地抵押給金融機構。
農地分割的法定坪數門檻
地主如果希望透過分割土地去排除持分限制，依據《農業發展條例》之規範，分割後每筆地號、每人所有的面積必須達 0.25 公公頃（約 756 坪）以上，才符合法定分割的門檻，面積不足就無法辦理分割。
因此持分土地的貸款只有融資公司或民間業者才有受理。
地上建物的合法性與登記
農地上假設蓋有建築物（像是農舍），向銀行或農會申請貸款時，該建物必須具有合法的建物所有權狀。
如果建物無保存登記，或屬於違章鐵皮屋，金融機構通常會拒貸，或要求拆除後恢復純農用才受理 。
農地貸款申請管道｜農會與銀行差在哪？
農會的農地貸款
農會農地貸款的最大優勢在「利率是市場最低」！因為承辦多種由 政府農業發展基金 提供利息補貼「政策性專案農貸」 。
但是，農會的申辦門檻也是所有管道中最為嚴格的，申請人必須具備農會正式會員資格，或是農民職業災害保險的被保險人，而且必須提供實際從事農林漁牧相關產業之生產、加工、運銷或經營證明 。
銀行的農地貸款
銀行不強制要求借款人具備農保身分，但是看重「個人的信用評分」與「穩定的所得」。
銀行的審核以「物件與人並重」的綜合評估，而且只有合作金庫、臺灣土地銀行、臺灣銀行、國泰世華銀行等少數設有農業授信專案之行庫 。
農會與銀行農地貸款「利率」差異
- 農會因為有政府提供的政策性補貼，專案貸款年利率通常落於 1.5% 至 5% 之間。
- 商業銀行常規的農地貸款年利率約落在 2.5% 至 6% 之間 。
農會與銀行農地貸款「成數」比較
- 農會：放款態度保守，最高貸款成數通常是農地鑑定價值的 40% 至 50%（約市價五成） 。
- 銀行：針對地段佳（如都市計畫內農地）、產權完整且申貸人還款能力優良的優質物件，銀行提供的貸款成數通常落在鑑定價值的 50% 至 60%。
農會與銀行的審核重點
農會是優先審查借款人是否具有會員或農保資格、是否有實際下田耕作、農地是否鄰近道路並有農用產銷 。
銀行則是「物件 60%、人 40%」的商業審查，看重借款人於聯徵中心的信用評分、債信紀錄、負債比，再加上農地本身在市場上的價值 。
哪種農地比較容易過件？
- 格局與地形完整：地形方正、無畸零碎角，且土地面積達一定規模，市場流通性佳。
- 實際農用現況：農地處於實質耕作狀態，種植有高經濟價值作物，現場無閒置、亦無傾倒廢棄物或蓋有違章鐵皮屋。
- 產權與設定乾淨：土地為個人單獨所有，產權完整，且申貸前「不可有任何民間私人或私人的抵押權設定」。
銀行農地貸款有哪些選擇？
國泰世華農地貸款討論度為什麼高？
有看到網路上有幾個網站，特別在討論國泰世華農地貸款，又叫做「小額農地貸款」，但實際上到國泰的官網查詢，並沒有看到符合的貸款資訊，主要還是跟其他銀行以信貸跟房貸為主。
農地貸款成數怎麼算？
農地貸款成數會受到哪些因素影響？
- 位於都市計畫範圍內的農業區：核貸成數最高可達 6 成至 7 成；不是的話，放款成數通常被壓低在 4 成至 5 成以下。
- 鄰路與聯外交通狀況：路寬充足、車輛進出便利的農地就高成數；若只有狹小的產業道路，成數則會降低。
- 農地現況與地形：正在耕作、用途明確且格局方正完整的農地，估值較佳。相反，長期休耕荒廢、形狀碎散或面積過小的農地，成數與額度會受到大幅限縮。
- 貸款人的個人信用與還款能力：借款人檢附完整的報稅所得清單、高信用評分及健康的負債比，銀行會給成數上限；若借款人信用不良或無法提供所得來源證明，成數嚴重扣減甚至沒有機會。
有農舍與無農舍的成數差別
有農舍（農舍貸款）
農舍貸款就是指將「農地 ＋ 合法農舍」合併作為抵押品進行融資 。由於多加了地上合法建物，這在法律與鑑價上代表具備實質居住價值與高流通擔保，能大幅提升金融機構的貸款的額度與成數，在銀行與農會管道最高可貸至市價的 5成至6成；若走向審核彈性的民間管道，成數最高可達市價的 9成 左右。
無農舍（純農地貸款）
僅以單純的空地進行抵押設定，銀行放款極為保守，核貸金額通常僅有純農地鑑定價值的 40% 至 50% 。
持分農地可以貸款嗎？
銀行與農會「完全不承作」。
農地貸款流程怎麼跑？
農地貸款申請流程說明
- 提出申請與送件：備妥雙證件、印鑑章、全戶戶籍謄本、土地（及建物）所有權狀正本、近一至兩年的財力所得證明（如扣繳憑單、401表），如果向農會申辦，要加上農業經營計畫書或資金使用計畫書。
- 不動產現場估價：放款機構的估價部門會進行初步書面過濾，並派員實地前往農地現場，核定出農地的「鑑定市場價值」。
- 授信案件審核：金融機構會向聯徵中心調閱其信用紀錄，決定核定貸款金額、成數、利息與分期年限。
- 簽約與對保：核准後，雙方約定時間，借款人與保證人必須親自出席放款行庫進行對保手續。
對保當天，借款人需親自辦理日後扣款繳息的帳戶，並將土地權狀正本、印鑑證明等資料交付給代書辦理後續設定。 - 地政事務所設定抵押權：代書會前往辦理「抵押權設定登記」。未來借款人若無法履行還款時，可能就會向法院聲請強制執行程序。
- 撥款入帳：地政事務所完成抵押權設定登記、並核發最新的登記謄本與設定證明文件給金融機構後，將核准的資金一次匯入借款人指定帳戶中。
農地貸款多久會撥款？
- 一般商業銀行：約需 10 至 18 個工作天。
- 各地區農會：撥款時間約需 7 至 14 個工作天。
- 民間與融資管道：約 1 至 3 個工作天 即可完成。
農地貸款被退件的常見原因
- 不符農業從業身份：無法提出農民保險證明或實際從事農業生產、產銷的經營計畫。
- 產權屬於「持分農地」：土地產權不完整，而且無法取得所有共同持有人的出面簽章。
- 已有民間設定（私設）：農地在申請銀行或農會貸款前，已設定有民間私人、當鋪或代書之抵押權。
- 地上建物無合法憑證：農地上蓋有違章建築。
- 非都市計畫內且流通性差：土地偏遠或屬於非都市計畫的特定區。
- 土地分區地目不符：土地分區使用證明未明確登記為「農」或可供農業使用的農業區字樣。
- 個人信用與財務瑕疵嚴重：借款人聯徵紀錄出現信用卡遲繳、債務協商、呆帳、負債比過高。
- 座落於保育區或保護區：土地屬於國家級生態保護區、保育區或限制區。
農地貸款常見問題
沒有收入可以申請農地貸款嗎？
難度極高。除非找民間融資管道申辦，主要是看「農地殘值」，並不看借款人的個人信用評分與財務所得證明。
農地貸款最高可以貸幾年？
銀行農地貸款： 3 至 15 年之間，還款方式為本利平均攤還 。
農會農地貸款：還款年限最長可達 20 年，並可給予最長 3 年的寬限期（只繳利息不還本金）。
民間與融資公司：期限約 1 至 20 年。借款人可選擇本利攤還或免綁約按月繳納利息，本金隨時動撥、隨時部分或全額清償。
