房地產市場持續受到關注，房價波動與購屋需求成為社會熱議的焦點。為了穩定市場並防範金融風險，政府與金融監管機構推出了「限貸令」，這一政策不僅影響購屋者的貸款條件，也對整體房市產生深遠影響。
本文將深入探討限貸令是什麼、最新規定、具體措施以及對市場和購屋者的影響，幫助你全面了解這一重要政策。
什麼是限貸令？
「限貸令」－不動產放款信用管制措施，是選擇性信用管制的一種，主要聚焦於房地產市場的貸款行為。由台灣中央銀行（央行）發布，
針對銀行及部分民間金融機構的不動產放款（包括成數上限、寬限期限制與核貸對象），制定更嚴格的管理規定，
意在：
1. 抑制房市投機炒作
2. 穩定住宅價格
3. 降低金融系統信用風險
具體而言，限貸令通常包括對購屋貸款的成數、利率以及借款人資格的限制，特別是針對購買多套房的投資者。限貸令的法律依據主要來自《銀行法》及相關金融監管法規。
例如，《銀行法》第72-2條規定，商業銀行辦理住宅及企業建築放款的總額不得超過其存款總餘額與金融債券發售額之和的30%，這是為了控制銀行的房貸規模，避免資金過度集中於房地產市場。
2025年限貸令最新規定
| 項目 | 原規定 | 新規定（最新限貸令） |
|---|---|---|
| 第二戶貸款成數 | 最高可貸 60% | 降為 50% |
| 第三戶以上及法人貸款成數 | 最高可貸 50% | 降為 30% |
| 寬限期（只繳利息） | 第二戶可享 6 個月 | 全數取消寬限期 |
| 高價住宅貸款成數 | 依金額分級，最高 50% | 一律 30% |
| 溯及既往 | 已簽約案不溯及既往 | 未取件撥款者，需遵守新規定 |
具體措施
2025年限貸令包含以下幾項主要措施，針對購屋者的貸款資格、成數及還款條件進行嚴格限制：
1. 貸款成數限制
首購族：購買第一套房的貸款成數仍維持在 80%（即頭期款 20%）。
換屋族：購買第二套房的貸款成數降至 50%，第三套及以上降至 30%。
投資客：購買多套房的投資者，貸款成數進一步限制在 30%。
2. 取消寬限期
名下已有房產的購屋者，申請新房貸時無法享受寬限期，必須立即開始還本付息，增加還款壓力。
3. 提高利率
針對第二套及以上房產的貸款，銀行會提高利率，通常比首套房貸高出 0.5% - 1%。
4. 嚴格審核借款人資格
銀行會更嚴格審查借款人的收入證明、信用評分及負債比（DTI），確保借款人有足夠的還款能力。
負債比（DTI）限制在40%以下，即每月還款金額不得超過收入的40%。
5. 限制貸款總額
部分銀行對單一借款人的房貸總額設限，避免過度借貸。
限貸令有什麼影響？
限貸令對市場的影響
限貸令的實施對房地產市場產生了多方面的影響：
1. 抑制投機行為
由於貸款成數降低及取消寬限期，投資客的購屋成本大幅上升，短期內炒作房市的動機減弱，房價漲幅趨緩。
根據2025年第一季數據，台北市房價指數年增率從2024年的 8%降至 4%。
2. 影響市場交易量
限貸令使部分購屋者（尤其是換屋族）推遲購屋計畫，市場交易量短期內下滑。
2025年第二季，台灣房市交易量較2024年同期減少 15%。
3. 穩定房市供需
長期來看，限貸令有助於平衡供需，防止房價泡沫化，維護市場穩定。
政府預計2026年房價將回歸合理區間，年增率控制在 3%以內。
限貸令對購屋者的影響
1. 首購族
影響較小：首購族仍可享受 80%貸款成數與寬限期，購屋門檻相對較低。
建議：把握低利率環境，儘早購屋。
2. 換屋族與投資客
影響較大：貸款成數降至 50%或更低，需準備更多頭期款，且無法延後還款。
建議：評估財務狀況，謹慎投資，避免過度槓桿。
3. 信用瑕疵者
由於審核標準更嚴格，信用瑕疵者申請房貸難度增加，可能需尋求民間融資。
建議：改善信用評分或考慮其他購屋方案。
限貸令豁免條款
央行提供三大豁免條款，符合以下條件者，可排除限貸令限制：
| 豁免類型 | 條件說明 |
|---|---|
| 繼承房屋 | 透過法定繼承取得房屋，且非高價住宅 |
| 實質換屋需求 | 與承貸銀行切結，一年內須完成舊屋出售並提前繳清第二戶貸款 |
| 已簽約待貸款 | 購屋合約已簽訂且銀行已收件，限貸令溯及既往豁免 |
備註：豁免申請需向貸款銀行提出切結或相關證明文件，各銀行作法略有不同，建議先行洽詢。
部分豁免條款：享有較寬鬆條件
購屋者在限貸令下可享有較寬鬆的貸款條件（如較高成數、寬限期或低利率），但仍需符合特定資格或條件。
1. 首購族購買第一套自用住宅
首購族（名下無其他房產）購買第一套自用住宅，貸款成數維持 80%（頭期款 20%），可享有1-3年寬限期。
- 條件：名下無其他房產，房屋為自住用途，需提供戶籍登記等證明。
- 原因：政府支持年輕人購屋，視首購為剛性需求而非投機。
2. 政府政策性購屋計畫
參與「青年安心成家」、「社會住宅」等計畫的購屋者，可獲高貸款成數（最高 90%）與低利率（1.5% - 2%），不受限貸令標準成數限制。
- 條件：符合計畫資格（如年齡20-45歲、家庭年收入低於標準），房屋為指定項目。
- 原因：政策性貸款旨在解決低收入或年輕族群住房問題，屬特殊支持範疇。
3. 特殊身分或資格的購屋者
公務員、榮民、原住民、身心障礙者等特殊身分可申請專屬房貸計畫，獲高成數（85% - 90%）與低利率（約 2%），不受限貸令標準限制。
- 條件：需提供身分證明（如公務員證、原住民身分證明），購屋通常為自住。
- 原因：政府為弱勢或特殊族群提供住房支持，這些計畫不受市場調控影響。
4. 銀行內部優惠或高信用客戶
VIP客戶或信用評分高（800以上）的借款人可獲較高貸款成數（65% - 70%）或較低利率，部分規避限貸令限制。
- 條件：需為銀行長期客戶或具優良信用紀錄，通過內部風險評估。
- 原因：銀行在央行規範下有操作彈性，優質客戶風險較低，可獲特殊待遇。
如何因應限貸令？
1. 提前簽署切結書
若屬於「實質換屋需求」，與銀行簽訂切結協議，保留豁免資格。
2. 調整購屋時程
若不急著買房，可觀望限貸令放寬時機或考慮貸款成數較高的其它方案（如增貸、轉貸）。
3. 評估自備款來源
擴大自備款比例，準備更多自有資金，降低貸款成數壓力。
4. 結合增貸或轉貸
若一胎房貸成數尚有餘裕，可先向原銀行增貸，再考慮二胎或轉貸至利率更優惠的銀行。
5. 探索民間合法貸款
對於急需小額資金者，可向合法民間貸款機構尋求短期周轉，並注意利率與契約條款。
限貸令是政府為調控房地產市場、抑制投機行為而推出的重要政策。透過限制貸款成數、取消寬限期及提高審核標準，它有效抑制了房市過熱現象，保護購屋者免於過度負債，同時維護金融系統的穩定。
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